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Qualitätsbewusste Käufer sichern Wertentwicklung und stabilisieren den Immobilienmarkt

VON ANDREA GRUßLER meist gelesen

Zuverlässige Potentialeinschätzung erschwert

Für jeden Investor ist die Abwägung von Sicherheits-, Rendite- und Liquiditätszielen im Anlageportfolio prinzipiell eine Herausforderung. Inzwischen erschweren die Konsequenzen von Finanzmarktderegulierung und Derivatehandel, von Banken- und Schuldenkrisen ebenso wie neue Investmentregeln häufig eine zuverlässige Potentialeinschätzung. Es wird daher dringend empfohlen, nun doch wieder vermehrt stabilitätsorientierte Eigenkapitalkriterien bei Finanzierungen einzuführen. Seit Jahren gilt zudem die Rückkehr zu weitgehend inflationssicheren Sachwerten, zu denen unter anderem die Investition in "Betongold" gehört, als besonders vernünftig.

Aber auch hier wird die Marktentwicklung in zunehmendem Maße durch eine intensivere Verzahnung von Immobilien- und Finanzwirtschaft beeinflusst: Die gezielte Hebelung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital, eine Verbriefung von Immobilienkrediten, die derivathafte Beteiligung am Sondervermögen von Immobilienfonds, der Verkauf von Anteilsscheinen an Immobilien-Aktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) nach angelsächsischem Vorbild sind Beispiele für das Bedürfnis auch inländischer Kapitalmarktakteure, "immobiles" Vermögen leichter handelbar, also: "fungibler" zu machen.

Verschiedene Immobilienanlagestrategien steigern Volatilität

In geschlossenen Immobilienfonds wird in der Regel das Kapital für oft sehr große, häufig einzelne Projektentwicklungen gesammelt, um diese Objekte dann auf lange Sicht einträglich zu managen. Da die Kapitalgeber in erster Linie mit langfristigen Renditeversprechen akquiriert werden, obliegt ihnen die eventuelle Weiterveräußerung von Anteilen am geschlossenen Fondsvermögen allein. Spätestens wenn sich die Rendite nicht erwartungsgemäß entwickelt, ist der Wiederverkauf – wenn überhaupt - nur mit hohen Verlusten möglich.

Bei offenen Immobilienfonds, die mindestens 10 verschiedenartige Objekte umfassen, ermöglicht ein organisierter Zweitmarkt dagegen die kurzfristige Verfügbarkeit des eingesetzten Beteiligungskapitals. Und so leiden nicht nur private Kleinanleger aktuell unter einem kumulierten Abzug institutionellen Anlagekapitals aus verschiedenen Publikumsfonds. Zuweilen können selbst während einer zweijährigen Schließung aus Liquiditätsmangel die bilanzierten Werte unter Druck nicht erzielt werden, so dass Notverkäufe nach der Auflösung solcher Fonds letztlich den Gesamtwert des Investments für alle Anleger reduzieren.

Auch wenn derzeit Sondervermögen, die Immobilien im von der Wirtschaftskrise besonders betroffenen Ausland umfassen, hiervon besonders beeinträchtigt sind, beeinflussen solche Tendenzen die Wertstabilität negativ, - die Immobilienpreise werden "volatiler".

Qualitätsorientierung sichert positive Wertentwicklung

Daneben wird im Auftrag häufig einzelner rein institutioneller Anleger wie Pensionskassen, Versicherungen, Stiftungen oder Genossenschaften, die bestimmten gesetzlichen Anlagevorschriften unterliegen, gezielt Immobiliensondervermögen in offenen Spezialfonds gebildet. Darauf spezialisierte Kapitalanlagegesellschaften wie auch einige Immobilienaktiengesellschaften fokussieren häufig auf solide Bestandsobjekte und finanzieren diese in der Regel mit viel eigenem Kapital oder sogar mit bis zu 70% Eigenkapital der Investmentkunden.

"Gerade hochwertige Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe- und Bürobestandsimmobilien werden außer von den bereits genannten von weiteren solventen Gruppen mit hoher Eigenkapitalkraft nachgefragt", bestätigt Adrian Bosseler Geschäftsführer von Bosseler & Abeking. Denn auch Privatanleger, Family Offices und betriebliche Eigennutzer zeichnen sich in der Regel durch einen langfristigen Anlagehorizont und eine geringe Risikoneigung aus.

Objekte, die zu den solchermaßen spezifischen Anlagestrategien passen, rechtfertigen eine entsprechende Preisrelation, selbst wenn die einsetzende Preisstabilisierung ansonsten bereits den langsamen Übergang in den nächsten Immobilienmarktzyklus ankündigt. Wir freuen uns sehr darüber, gerade für diesen anspruchsvollen und zukunftsorientierten Kundenkreis kompetenter Ansprechpartner und erfolgreicher Berater zu sein.


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Autor:
[A/G]


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Artikel vom 23.03.2012


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